Ristrutturazioni edilizie: quali spese rientrano nel bonus

 

In molti sanno che il nostro sistema fiscale offre, già da anni, benefici fiscali in caso di investimenti patrimoniali sugli immobili.

Ma spesso quello che non è sempre facile individuare sono quali spese rientrano nel beneficio, quali spese non rientrano, chi può beneficiare il bonus tra il proprietario e chi ha pagato i lavori di ristrutturazione, l’aliquota percentuale del bonus fiscale e la procedura che devono adottare per avere il bonus.

Questo è anche dovuto al fatto che con il passare degli anni determinate leggi hanno cambiato dei parametri di riferimento del bonus edilizio.

Con questa circolare voglio fornire informazioni a domande del tipo..

“quali spese rientrano nel beneficio fiscale delle ristrutturazioni edilizie?”

“quali documenti devo conservare per poter avere il bonus fiscale edilizio?”

“quanto ricevo indietro dell’investimento immobiliare?”

“se la casa è intestata a mia moglie ma pago io, chi deve dichiarare il bonus fiscale?”

“quando mi conviene fare spese per investimenti immobiliari e quando no?”

Prima di tutto è importante capire…

Chi può beneficiare del bonus sulle ristrutturazioni edilizie?

Tutte le persone fisiche (ossia privati) che rientrano in questi casi:

• proprietari o nudi proprietari,
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie),
• locatari o comodatari,
• soci di cooperative divise e indivise,
• imprenditori individuali o soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce,
• familiari conviventi o i conviventi del possessore o del proprietario purché, con documenti che lo attestano quali bonifici e fatture, abbia partecipato alle spese
• soggetti che eseguono in proprio i lavori sull’immobile, limitando la detrazione alla spesa per l’acquisto dei materiali utilizzati.

N.b. questo significa che se io pago le spese di ristrutturazione per l’immobile di mia moglie (o viceversa) posso ugualmente beneficiare del bonus fiscale sulle ristrutturazioni anche se l’immobile non è direttamente intestato a me.

Su quali immobili posso beneficiare del bonus fiscale?

L’agevolazione può essere usufruita per tutti gli interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e sulle loro pertinenze.

Differenza tra spese di manutenzione straordinaria e ordinaria

Prima di capire se la spesa che sostieni rientra nel bonus fiscale bisogna capire se stai facendo una manutenzione straordinarie o una manutenzione ordinaria. Questo perché le spese che rientrano nel bonus edilizio sono solo quelle straordinarie. Le spese ordinaria possono essere un bonus fiscale solo se sono sostenute sulle parti comuni del condominio.

> Gli interventi di manutenzione ordinaria sono: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

N.b. Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze non danno diritto ad alcuna agevolazione.

> Gli interventi di manutenzione straordinari sono: le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Tra questi rientrano:

• installazione di ascensori e scale di sicurezza,
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici,
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso,
• rifacimento di scale e rampe,
• interventi finalizzati al risparmio energetico,
• recinzione dell’area privata.
• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado,
• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti,
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente,
• modifica della facciata,
• realizzazione di una mansarda o di un balcone,
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda,
• apertura di nuove porte e finestre,
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Quindi, per quali tipologie di spese posso usufruire del bonus fiscale?

• di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali,
• di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, effettuati sulle singole unità immobiliari,
• di ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza,
• finalizzati alla realizzazione di autorimesse o posti auto anche di proprietà comune,
• finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e

montacarichi o alla realizzazione di strumenti tecnologici che favoriscano la mobilità del portatore di handicap,

• finalizzati a prevenire il rischio di atti illeciti da parte di terzi come per esempio l’installazione o la sostituzione di cancellate o recinzioni, inferriate, porte blindate, sistemi antifurto, casseforti ecc.,
• finalizzati al contenimento dell’inquinamento acustico,
• finalizzati al conseguimento del risparmio energetico, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati su fonti di energia rinnovabile,
• finalizzati alla riduzione del rischio sismico con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica,
• di bonifica dell’amianto e di opere volte ad evitare gli incidenti domestici, anche se si tratta di un lavoro di mera sostituzione.
• le spese per la progettazione, perizie e sopralluoghi o altre prestazioni professionali connesse,
• le spese per la messa in regola degli impianti elettrici e degli impianti a metano,
• le spese per l’acquisto dei materiali,
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti,
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni, le denunzie di inizio lavori e gli oneri di urbanizzazione,
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi

 

Elenco di spese che sono relative alla manutenzione straordinaria su cui hai il bonus fiscale

·         Accorpamenti di locali o di altre unità immobiliari

·         Allargamento porte

·         Allargamento porte e finestre esterne

·         Allarme finestre esterne

·         Ampliamento con formazione di volumi tecnici

·         Apertura interna

·         Ascensore

·         Balconi

·         Barriere architettoniche

·         Box auto

·         Cablatura degli edifici

·         Caldaia

·         Caloriferi e condizionatori

·         Cancelli esterni

·         Canna fumaria

·         Cantine

·         Centrale idrica

·         Centrale termica

·         Citofoni, videocitofoni e telecamere

·         Contenimento dell’inquinamento acustico

·         Cornicioni

·         Davanzali finestre e balconi

·         Facciata

·         Finestra

·         Fognatura

·         Garage

·         Gradine scale

·         Grondaie

·         Impianto di riscaldamento autonomo interno (purchè conforme al D.M. n. 37/2008 – ex legge n. 46/1990)

·         Impianto elettrico

·         Impianto idraulico

·         Inferriata fissa

·         Infissi esterni

·         Interruttore differenziale

·         Intonaci esterni facciata

·         Lastrico solare

·         Locale caldaia

·         Lucernari

·         Mansarda

·         Marciapiede

·         Messa a norma degli edifici

·         Montacarichi

·         Muri di cinta

·         Muri esterni di contenimento

·         Muri interni

·         Parapetti e balconi

·         Parete esterna

·         Parete interna

·         Pavimentazione esterna

·         Pensilina protezione autovetture

·         Persiana

·         Pianerottolo

·         Piscina

·         Porta blindata esterna

·         Porta blindata interna

·         Porta-finestra

·         Porte-esterne

·         Recinzioni

·         Ricostruzione

·         Risparmio energetico

·         Sanitari

·         Saracinesca

·         Scala esterna

·         Scala interna

·         Serramenti esterni

·         Sicurezza statica

·         Solaio

·         Soppalco

·         Sottotetto

·         Strada asfaltata privata

·         Tegole

·         Terrazzi

·         Tetto

·         Tinteggiatura esterna

·         Travi (tetto)

·         Veranda

·         Vespaio

·         Zoccolo esterno facciata

Elenco di spese che sono relative alla manutenzione ordinaria su parti comune su cui hai il bonus fiscale

·         Aerosabbiatura

·         Allargamento porte interne

·         Allarme (impianto)

·         Androne

·         Antenna

·         Balconi

·         Box

·         Caldaia

·         Caloriferi e condizionatori

·         Cancelli esterni

·         Canna fumaria

·         Cantine

·         Centrale idrica

·         Centrale termica

·         Cornicioni

·         Davanzali finestre e balconi

·         Facciata

·         Finestra

·         Fognatura

·         Garage

·         Gradini scale

·         Grondaie

·         Impianto di riscaldamento (purché conforme al D.M. n. 37/2008 – ex L. n. 46/1990)

·         Impianto elettrico

·         Impianto idraulico

·         Inferriata fissa

·         Infissi esterni

·         Infissi interni

·         Interruttore differenziale

·         Intonaci esterni facciata

·         Intonaci interni

·         Lastrico solare

·         Locale caldaia

·         Lucernari

·         Marciapiede su suolo privato

·         Montacarichi (interni ed esterni)

·         Muri di cinta

·         Muri esterni di contenimento

·         Muri interni

·         Parapetti e balconi

·         Parcheggi

·         Parete esterna

·         Parete interna

·         Pavimentazione esterna

·         Pavimentazione interna

·         Pensilina protezione autovetture

·         Persiana

·         Pianerottolo

·         Piscina

·         Porta blindata esterna

·         Porta-finestra

·         Porte esterne

·         Porte interne

·         Recinzioni

·         Sanitari

·         Saracinesca

·         Scala esterna

·         Scala interna

·         Serramenti esterni

·         Serramenti interni

·         Solaio

·         Tegole

·         Terrazzi

·         Tetto

·         Tinteggiatura esterna

·         Tinteggiatura interna

·         Tramezzi

·         Travi (tetto)

·         Veranda

·         Zoccolo esterno facciata

 

Quanto posso ottenere dal bonus fiscale?

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa e va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno sostenuto la spesa e che hanno diritto alla detrazione.

Per le spese di ristrutturazione, in linea generale, si può usufruire della detrazione Irpef, ripartita in dieci anni con quote annuali costanti, del:

• 50% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2017, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare,
• 36% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2018, con il limite massimo di 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare,
• ridotta del 50%, se si tratta di immobili adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale o professionale.

Quindi se nel 2017 sostento una spesa per la ristrutturazione della mia casa per € 10.000,00 ottengo una detrazione totale pari ad € 5.000,00 (ossia non pago imposte per un valore pari ad € 5.000,00) che devono essere ripartite in € 500,00 ogni singolo anno per i prossimi 10 anni.

N.b. quindi salvo variazioni nella prossima finanziaria 2018 l’aliquota della detrazione passa dal 50% al 36% della spesa sostenuta.

N.b.b. per quanto riguarda le spese sostenute per le misura antisismiche è stata prorogata fino al 31 dicembre 2021 la detrazione pari al 65%, anch’esso per un importo massimo di 96.000 euro. Le ulteriori informazioni saranno oggetto di una successiva circolare.

 

Quale elementi/documentazione ho bisogno per fruire della detrazione?

Per poter usufruire della detrazione bisogna effettuare determinate comunicazioni e procedure. Infatti per poter inserire il bonus nella tua dichiarazione bisogno che tu conservi questa documentazione:

• comunicazione all’Asl,
• fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute,
• ricevute dei bonifici di pagamento,
• domanda di accatastamento,
• ricevute di pagamento dell’imposta comunale, se dovuta,
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese
• dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
• abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione.
• Per fruire della detrazione è necessario, inoltre, che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino: causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986), codice fiscale del beneficiario della detrazione, codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

n.b. questa ultima informazione è fondamentale perché fra tutte le cose è la più importante. Per poter avere il bonus sulla ristrutturazione edilizio il pagamento deve essere fatto attraverso un bonifico e devi dire all’operazione bancario di fare un “bonifico per le ristrutturazioni edilizie” (perché in questo modo ti inseriscono i riferimenti di legge) oltre al tuo codice fiscale e il codice fiscale del soggetto beneficiario che ti ha fatto i lavori.

Ulteriore bonus in casi di Acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici

Ogni volta che fai degli investimenti in ambito di ristrutturazione edilizia ricordati che puoi beneficiare anche di un ulteriore bonus fiscale se devi acquistare mobili e grandi elettrodomestici.

Infatti anche per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, in occasione di investimenti per la ristrutturazione edilizia, si può usufruire della detrazione Irpef pari in questo caso al 50%, ripartibili sempre in dieci quote annuali costanti per un importo massimo di 10.000 €.

N.b. E’ indispensabile che la data di inizio dei lavori sia anteriore a quella in cui vengono sostenute le spese e, come per le spese di ristrutturazione, occorre che i pagamenti vengano effettuati tramite bonifico e che vengano conservati documenti quali fatture di acquisto e l’attestazione di pagamento.

Possono essere portate in detrazione anche le spese di trasporto e di montaggio.

 

Per quali acquisti si può usufruire della detrazione sugli acquisti di beni mobili e grandi elettrodomestici?

• Mobili nuovi: letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione,
• Grandi elettrodomestici di classe non inferiore a A+: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.

 

Cose a cui stare attenti…

 > Ricordati che la detrazione annuale non è riportabile negli esercizi successivi quindi se non hai reddito  negli esercizi futuri perdi il beneficio fiscale.

> il fatto che il bonus è riportabile in 10 anni consente di fare una maggiore pianificazione fiscale nei prossimi 10 anni ipotizzando anche maggiori redditi fiscali.

> Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate, salvo diverso accordo tra le parti, è trasferito all’acquirente. Quindi se devi vendere l’immobile e non capienza per utilizzare il bonus fiscale ricordati che lo puoi cedere e chiedere un prezzo maggiore all’acquirente.

> In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita è trasferita agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile” fino alla fine dell’ultimo anno per il quale si vuole beneficiare della detrazione.

> A differenza delle spese di ristrutturazione, però, le spese per l’acquisto di mobilia ed elettrodomestici non può essere trasferita agli eredi in caso di morte del contribuente richiedente. Quindi l’unico bonus fiscale che viene acquisito dagli eredi è quello relativo all’investimento immobiliare.

 

Detto ciò, in questa circolare ti ho riportato i principali punti presenti sul manuale relativo ai bonus sugli investimenti immobiliari (trovi il documento integrale sul sito dell’agenzia delle entrate)

Tra il dire e il realizzare, però, ci sono tanti altri aspetti legati alla programmazione e alle tempistiche che vanno rispettate e valutate prima di fare i primi passi e poi per ottenere materialmente la detrazione sugli immobili.

 

In tutti i casi in cui hai un’azienda sappi che, se tu vuoi veramente dormire sonni tranquilli, proteggere il tuo patrimonio personale, proteggere il tuo investimento aziendale, tutelare la tua famiglia e il tuo futuro, la soluzione migliore risiede nell’utilizzare una S.r.l. .

Ma non basta.

Devi infatti anche verificare di: produrre utili in abbondanza, avere sempre la liquidità necessaria per far funzionare l’azienda regolarmente e utilizzare il più possibile strumenti di pianificazione fiscale nella tua società per ridurre le imposte della S.r.l. .

Stai però attento, perché gestendo in modo inappropriato una S.r.l., rischi di pagare più del 70% di imposte e contributi (tanto quanto una ditta individuale, ma solo con la S.r.l. puoi ridurre il carico fiscale complessivo).

Mentre, dal lato opposto, con una gestione fiscale efficace della S.r.l., le imposte possono essere ridotte fino al 28%.

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