È meglio vendere un immobile con o senza Iva? (i 4 fattori che permettono di comprendere quando ti conviene vendere un immobile con Iva)

Ciao, ti do il benvenuto in questo articolo di Efficacia Fiscale per gettare le basi di un argomento che intendo riprendere in futuro perché riguarda un settore, quello della fiscalità degli investimenti immobiliari, particolarmente insidioso.

L’articolo nasce dalla consulenza (anzi, da una serie di consulenze) fatte ad una mia cliente la cui primissima domanda è stata questa: conviene vendere un immobile con o senza Iva?

Ovviamente, di primo acchito, la risposta dovrebbe essere: senza Iva.

Eh, no…non è detto che sia così. Non è detto che optare per la non applicazione dell’Iva sia veramente lo strumento giusto per massimizzare l’Efficacia Fiscale.

Ti sembra strano? In effetti, per un non tecnico, lo è.

Ma per questo ci sono io, commercialista che lavora gomito a gomito con gli imprenditori che hanno una S.r.l. o intendono costituirne una nuova, che amo dare risposte concrete utilizzando i moderni strumenti di comunicazione.

Cosa che faccio utilizzando gli articoli pubblicati sul sito www.efficaciafiscale.com, con i miei video sul canale YouTube Commercialista Calisti e con i miei Podcast.

Grazie a questi canali puoi ricevere una mano ad orientarti nel settore del Fisco per le S.r.l. che, sicuramente, è particolarmente insidioso per l’enorme quantità di norme, che si sono affastellate nel tempo, creando una gran confusione con una altissima percentuale di rischio di errore e di farti buttare i soldi guadagnati in costose sanzioni.

Questo articolo è la trascrizione di un Podcast che ho registrato per la mia cliente e che ho deciso di condividere con te 😊

Sei pronto a scoprire la risposta al primo degli arcani: conviene vendere un immobile con o senza Iva?

Bando alle ciance and let’s go…

 

Qual è il problema dell’imprenditrice immobiliare?

Caro imprenditore, ti do il benvenuto in questo nuovo podcast di Efficacia Fiscale, il blog con le soluzioni fiscali specifiche per tutti gli imprenditori che hanno una S.r.l. o che ne vogliono aprire una nuova.

La domanda di oggi è questa: conviene vendere un immobile con Iva o senza Iva?

Domanda postami da una mia cliente, imprenditrice immobiliare, che ha acquistato una serie di consulenze con me e che sta valutando più opportunità immobiliari, acquistando strutture, ristrutturandole e, successivamente, rivendendole sia come privato sia come possibile S.r.l. futura da costituire.

Per trovare la soluzione a questa domanda, dobbiamo fare un passo indietro e comprendere un meccanismo fiscale che si chiama pro-rata.

All’inizio può apparire un po’ complesso ma, poi, con il tempo comprenderai che anche questo meccanismo ha un significato ed un senso in questo contesto.

 

Cos’è il pro-rata? 

Se degli immobili vengono acquistati con la S.r.l. e vengono detenuti per più di cinque anni, può eventualmente venderli senza Iva.

Facendo le mie valutazioni le ho espresso le convenienze di una opzione e dell’altra.

Premettiamo che questo meccanismo viene chiamato “pro-rata”.

Se si vende con Iva si avrà tale imposta sugli acquisti buona, detraibile, se invece si vende una parte dei beni senza Iva, lo Stato permette di trasformare l’Iva a debito (sulle fatture di vendita) come ricavo perché, appunto, la vendita è avvenuta senza tale imposta, ma si avrà così una parte di Iva indetraibile sugli acquisti.

Quindi, tutte le volte che si vende un bene o servizio senza Iva, perché magari è in esenzione d’imposta, non bisogna versare l’Iva, in quanto questa viene considerata come maggior ricavo, ma lo svantaggio è che, poi, avremo Iva indetraibile sugli acquisti.

E’ opportuno, infatti, fare i dovuti calcoli per capire al meglio quando vendere con Iva e quando effettuare la vendita senza Iva, ossia in esenzione.

Ogni singolo caso è diverso e bisogna effettuare una consulenza per capire dettagliatamente qual è la migliore opzione per noi.

Ti espongo alcuni spunti, condivisi precedentemente con la mia cliente e, anche non conoscendo i numeri specifici del tuo investimento, posso riportarti alcune linee guida importanti che ti permetteranno di avere una maggiore efficacia fiscale.

Ciò consente di conoscere la legge e applicarla al meglio al caso specifico.

Lo scopo di questo podcast, infatti, è proprio quello di far comprendere al meglio quale meccanismo fiscale c’è nel settore immobiliare e qual è il migliore da utilizzare per massimizzare l’efficacia fiscale, tagliando il maggior numero di imposte e contributi.

E’ bene sapere che il settore immobiliare è particolare, in quanto si hanno più tipologie di imposte.

 

Quali sono le imposte con cui si ha a che fare acquistando e vendendo immobili?

Quindi, quando si inizia ad acquistare e vendere gli immobili, si avrà a che fare minimo con quattro imposte diverse: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale e l’Iva.

Alcune di queste si alternano o, oppure, quando una è variabile l’altra è fissa.

Ma, soprattutto, cambiano in funzione del venditore e dell’acquirente.

Pensiamo a quando un privato vende un immobile, ovviamente vendendo senza partita Iva non si avrà l’Iva, ma si avrà l’imposta di registro oltre a quella ipotecaria e catastale.

Se, invece, la vendita avviene con partita Iva, si avrà ovviamente l’Iva, ma se è un immobile detenuto da più di cinque anni si può, eventualmente, vendere senza Iva, valutando l’opzione migliore.

Ricordiamo che le imposte variano anche in funzione dell’acquirente.

Immaginando di acquistare un immobile come prima casa, si avranno delle agevolazioni fiscali sia ai fini Iva sia per quanto concerne l’imposta di registro.

Infatti, in funzione del fatto che quello specifico immobile abitativo rientri nella categoria di prima casa, di seconda casa o considerando che quella casa sia un bene di lusso, le imposte cambiano.

Ecco che possiamo, perciò, capire come è paricolare il settore immobiliare e come ogni caso vada valutato singolarmente.

Ovviamente non posso allegare tabelle specifiche ma è opportuno sapere che in tale settore le aliquote cambiano enormemente.

 

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di vendere un immobile con Iva?

Tornando al caso specifico della mia cliente, lei avrebbe dovuto acquistare, ristrutturare e vendere una palazzina di 7/8 appartamenti in funzione del fatto di riuscire a separare o meno un appartamento.

Ho studiato il caso così da poter esprimere la convenienza di vendere con o senza Iva.

Per poter vendere senza Iva, premetto che, avrebbe dovuto conservare tale immobile per cinque anni, da quando fossero iniziati i lavori di ristrutturazione.

Quindi, acquistando immobili e vendedoli entro cinque anni, si dovrà avere a che fare sempre con l’Iva.

Ma se si ha la possibilità di acquistare un immobile e poterlo rivendere dopo cinque anni, sfruttando magari l’occasione di mettere l’immobile in affitto, si può approfittare di effettuare la vendita senza Iva, avendo il vantaggio di non versare tale imposta allo Stato e di considerare quest’ultima come ricavo.

Qui, quindi, avremo il meccanismo del pro-rata, meccanismo che ci evidenzia che più si vende senza Iva e meno Iva potremo scaricare sulle fatture di acquisto.

Vendendo immobili con Iva al 4% o 10% avremo lo svantaggio di dover pagare l’Iva ma, allo stesso tempo, questa viene compensata con l’Iva a credito che avremo nel momento in cui andremo ad effettuare le ristrutturazioni (dunque, se sei in un business in cui acquisti immobili, li ristrutturi e poi li rivendi, allora hai più vantaggio nel vendere con Iva).

Il vantaggio di vendere un immobile senza Iva, invece, risiede nel fatto che, qui, tale imposta viene considerata come ricavo, in quanto si vende allo stesso prezzo. Si dichiara, quindi, un ricavo più alto e non si versa l’imposta (se sei in un settore in cui acquisti e rivendi immobili senza ristrutturarli, allora, ti conviene vendere questi immobili senza l’Iva).

Ho effettuato calcoli per la mia cliente, non posso fare lo stesso per il tuo caso ma posso dire che ho delineato 4 fattori che ti permetteranno di gestire al meglio l’investimento immobiliare quando vuoi (e puoi) vendere con Iva.

 

 

I 4 fattori che permettono di comprendere quando ti conviene vendere un immobile con Iva

1° fattore: nel caso della mia cliente, avendo un certo quantitativo di spese di ristrutturazione, è stato meglio considerare la vendita dell’immobile con Iva, così da poter compensare l’Iva sugli acquisti (nel nostro caso pari al 22%, in quanto si parla di ristrutturazioni edilizie) con l’Iva sulle vendite (pari al 4% nel caso in cui si venda a persone che effettuano l’acquisto come prima casa).

Ti dico questo perché la strategia di vendita della cliente era rivolta a vendere gli immobili prevalentemente a chi li acquistava come prima casa.

Quindi, è più semplice ritrovarsi un’Iva a credito.

In sintesi, se si ha la possibilità di scegliere, nella maggior parte dei casi in cui devi fare delle ristrutturazioni edilizie, conviene vendere l’immobile con Iva, soprattutto se l’acquisto viene fatto dai privati come prima casa (perché l’Iva è del 4% invece che del 10% o del 22%), in quanto avrai, con maggiore probabilità, una differenza di Iva a credito.

2° fattore: se invece non vengono fatti i lavori di ristrutturazione conviene vendere senza Iva, perché non puoi beneficiare dell’Iva a credito sulle spese di ristrutturazione.

Vendendo ai privati, senza fare lavori di ristrutturazione, quindi, è bene farlo senza Iva cosicché l’intero importo che si riceve dalla vendita possa essere considerato come ricavo. Dunque, non fare ristrutturazioni o farle in maniera marginale, ti porta ad effettuare una vendita con esenzione.

3° fattore: è bene ricordare che, nel settore immobiliare, si avrà sempre da gestire un’imposta di registro, fissa o variabile, oppure l’Iva, che cambia in funzione dell’acquirente, se effettua un acquisto come prima casa, come seconda casa o come bene di lusso.

Oppure cambia anche in funzione della tipologia di immobile, in quando se l’immobile è un bene strumentale per natura, ad esempio un ufficio, allora questo ha meno vantaggi fiscali rispetto agni immobili abitativi.

In genere, nelle trattative, l’Iva è considerata come onere del venditore, cioè della vostra S.r.l., mentre l’imposta di registro è considerata come un qualcosa a carico dell’acquirente.

Quando si vende un immobile, deve essere un buon affare anche per l’acquirente così da avere forza contrattuale e da tener conto del ROI (ossia il ritorno sull’investimento), che deve essere superiore al 30%.

4° fattore: sembrerà banale, ma nel momento in cui vengono fatti dei compromessi di vendita e si parlerà di prezzo fisso, agli imprenditori immobiliare converrà vendere con Iva a privati che acquistano l’immobile come prima casa (perché l’Iva è ridotta al 4%, e siccome l’Iva è pagata dal cliente finale, questo ultimo percepisce un costo di acquisto della casa contenuto).

Nell’ambito della consulenza con la mia cliente, oltre a valutare la convenienza fiscale di acquisto e rivendita di una palazzina, ho effettuato anche la valutazione sulla convenienza dell’investimento di una singola casa, dove lei aveva stipulato un prezzo fisso di vendita, ultimo prezzo presentato al privato.

Nel caso in cui lei avesse aperto una partita Iva o, comunque una S.r.l., l’Iva sarebbe stata a suo carico in quanto ci sarebbe stata una fattura con Iva pari al 4%, ci sarebbe stato un maggior ricavo e, quindi, anche un maggior ROI (ritorno sull’investimento).

Questo ci fa capire bene come la vendita di un immobile è molto più convivente quando l’acquirente privato lo acquista come prima casa, e non come seconda casa o come un bene di lusso.

Questi sono i quattro punti cardini che ho consigliato e ho valutato con la mia cliente e che possono essere utili anche ogni volta che si decida di fare un investimento immobiliare.

Ricordando che il risparmio fiscale non si fa con strumenti strani, ma conoscendo la legge e applicandola al meglio nella propria specifica posizione, calcolando l’opzione migliore con “i numeri alla mano”.

Nel settore immobiliare abbiamo diverse imposte, che cambiano in funzione della tipologia di venditore e della tipologia dell’acquirente, ed è per questo che hai bisogno di un consulente che abbia esperienza nel settore o che, comunque, abbia voglia di informarsi e calcolare, al meglio, tutte le variabili da mettere a nostra disposizione.

Ovviamente questo è uno dei tanti meccanismi che la legge mette a disposizione agli imprenditori di una S.r.l. .

Andando nel mio blog, www.efficaciafiscale.com, puoi scaricare gratuitamente un manuale con oltre 94 strumenti di Efficacia Fiscale da utilizzare per tagliare le imposte e contributi grazie alla tua S.r.l., avere una check-list con delle soluzioni specifiche, valutarle insieme al tuo commercialista e applicarne il maggior numero possibile riducendo il carico fiscale.

Se vorrai approfondire la conoscenza con me e avere una consulenza, avrai tutti i riferimenti per potermi incontrare ad un livello successivo.

Ti ringrazio per l’attenzione.

 

Conclusioni

Grazie alle informazioni contenute in questa circolare ora sai in quali casi ti conviene vendere un immobile con Iva o senza Iva, hai scoperto cos’è il pro-rata e quali sono le imposte con cui avrai a che fare se decidi di realizzare un business nel settore immobiliare.

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In tutti i casi in cui hai un’attività imprenditoriale, sappi che scegliere di utilizzare una S.r.l. può offrirti maggiori possibilità di pianificazione fiscale, protezione patrimoniale e organizzazione strategica rispetto ad altre forme giuridiche.

La normativa italiana prevede specifici strumenti di risparmio fiscale applicabili alle S.r.l., e in certi scenari, se ben gestiti, questi strumenti possono contribuire a contenere il carico tributario in modo significativo.

In molti casi, un’impresa individuale può trovarsi a sostenere un carico tributario complessivo piuttosto elevato, considerando imposte dirette, contributi previdenziali e addizionali locali.

Al contrario, una S.r.l. ben strutturata e gestita con attenzione può beneficiare di un’imposizione più contenuta, grazie all’uso combinato di strumenti di pianificazione fiscale previsti dalla normativa.

Naturalmente, ogni situazione va valutata in base a variabili come utile, liquidità, struttura dei compensi, regime fiscale adottato e obiettivi imprenditoriali.

La Contabilità Controllata, ad esempio, è un metodo operativo che permette di monitorare con continuità i numeri della tua S.r.l., aiutandoti a individuare margini di ottimizzazione e a gestire con consapevolezza le decisioni economiche e fiscali.

Non si tratta di una formula magica, ma di un approccio basato sull’analisi dei dati e sulla coerenza delle scelte imprenditoriali.

Se stai valutando soluzioni per la gestione fiscale di una S.r.l., ricorda che le scelte più efficaci dipendono da variabili specifiche: dimensioni aziendali, utili, liquidità, regime fiscale e obiettivi di lungo periodo.

La normativa offre strumenti di ottimizzazione previsti dalla legge, ma la loro applicazione va sempre calibrata sulla tua situazione.

RICORDA CHE:

Le informazioni contenute in questo articolo hanno scopo divulgativo e non sostituiscono una consulenza fiscale personalizzata.

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