Meglio acquistare un nuovo immobile abitativo come privato oppure con la holding?

Ti do il benvenuto in questo nuovo articolo del blog di Efficacia Fiscale.

Anche l’argomento, che tratterò oggi insieme a te, riguarda una domanda che mi è stata posta da un cliente durante una consulenza.

La richiesta è stata questa: “Simone, è meglio acquistare un immobile abitativo come privato oppure con la holding?”.

La risposta, come leggerai in seguito, non può essere unica, la scelta presenta vantaggi e svantaggi che vanno presi in considerazione per ogni singolo caso.

Per questo invito i miei clienti a fornirmi subito più informazioni possibili.

Prima di invitarti a seguirmi nella lettura…solita piccola domanda di rito…

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Ora sei pronto a scoprire se è meglio acquistare un immobile uso abitativo come privato o con la holding?

Bando alle ciance and let’s go…

Il caso del mio cliente

L’imprenditore in questione ha una attività ben avviata, con utili lordi di circa 10.000/15.000 € al mese.

Ha già una Società Semplice che controlla la sua S.r.l. figlia e sta valutando di acquistare un immobile abitativo come privato, oppure come Società Semplice o, addirittura, di costituire una ulteriore S.r.l. holding immobiliare.

Dunque, qui di seguito, ti riporto i vantaggi e svantaggi di queste singole diverse situazioni.

Analisi di tre tipi di acquisto ed i loro relativi vantaggi e svantaggi

Oggi, con te, voglio fare qualche considerazione in merito ai vantaggi e agli svantaggi che ci possono essere in queste tre situazioni:

• acquisto di un immobile abitativo fatto da privato;
• acquisto di un immobile abitativo fatto con la Società Semplice holding;
• acquisto di un immobile abitativo fatto con la propria S.r.l. holding.

Premetto che tutte e tre le situazioni hanno vantaggi e svantaggi e, tendenzialmente, la scelta migliore, quella giusta da fare dipende da caso a caso.

Ed è una cosa che può scegliere l’imprenditore.

Il commercialista può proporti delle soluzioni, può, in qualche modo, semplificarti le informazioni fiscali, rendendotele un po’ più di facile comprensione.

Però, siccome sono situazioni che presentano vantaggi e svantaggi, la scelta finale, di fatto, spetta a te, in base a come ti vuoi o come ti puoi comportare.

Al termine di questo articolo ti esprimerò le mie opinioni, in modo da darti, al meglio, maggiori soluzioni strategiche fiscali.

La cosa migliore da comprendere subito, per poter gestire, poi, le soluzioni e questi vantaggi e svantaggi, è quella di fare due piccole premesse.

La prima premessa è in merito alla tipologia di imposte che si possono pagare, quando si prendono gli utili dalla propria S.r.l. figlia e si versano alla propria S.r.l. holding.

La seconda premessa riguarda l’imposta di registro che si paga quando si acquista un immobile.

Quante imposte si pagano quando preleviamo gli utili dalla S.r.l. figlia con la holding?

Quando noi preleviamo gli utili della S.r.l. figlia, e li mettiamo all’interno di una società semplice, ecco che, in questo caso, si paga come imposta il 26% che è, guarda caso, la stessa imposta che paga un privato, persona fisica, che diciamo è titolare la stessa quota all’interno della stessa S.r.l. .

Quindi, quando tu prelievi gli utili della S.r.l. figlia come privato, oppure come società semplice, di fatto non vi è nessuna variazione fiscale, si paga sempre il 26% e, vedremo, in seguito, a cosa ci serve questo dato.

Dall’altro lato abbiamo l’opportunità di prendere gli utili della S.r.l. figlia attraverso una S.r.l. holding.

Pertanto, nel momento in cui noi preleviamo gli utili della S.r.l. figlia e li mettiamo all’interno di una S.r.l. holding, ecco che, lì sopra, di competenza paghiamo 1,2% percentuale, non paghiamo il 26%.

Ovviamente, se io prelevo i soldi con la S.r.l. holding, posso utilizzare questi soldi solo per un fine aziendale che è, appunto ad esempio, acquistare nuovi mobili, oppure fare investimenti in nuove aziende e così via.

Per trattare questi argomenti in giusta maniera occorrerebbe maggior tempo, ma questo non è l’oggetto dell’articolo.

Per ora è importante capire queste informazioni.

Quando tu prelevi gli utili della tua S.r.l. figlia, o paghi il 26% come privato o società semplice da una parte e dall’altra parte pagando 1,2%.

L’altra informazione, che dobbiamo avere per poter arrivare alla soluzione di questa domanda e poter capire le strategie fiscali che tu puoi utilizzare, consiste nel fatto che, quando noi acquistiamo un immobile, ecco che lì sopra noi paghiamo un’imposta di registro.

Quando acquistiamo un immobile, ecco che lì sopra paghiamo un’imposta di registro

L’imposta di registro di un immobile, tendenzialmente, è pari ad un’aliquota fiscale.

In questo caso il 9%, che è moltiplicato per il prezzo di vendita.

Quindi, quando tu acquisti un immobile, tu dovrai pagare un’imposta di registro pari al prezzo di vendita della trattativa per una percentuale con un numero che, in questo caso, è il 9%.

Questa tipologia di imposta ordinaria è da pagare assolutamente o, almeno, è così fissa per tutte e due le tipologie di società, sia la società semplice sia la holding.

Dall’altro lato possiamo acquistare un immobile come privato.

Il privato, quando acquista un immobile abitativo, per quanto riguarda l’imposta di registro sull’acquisto ha una importante opportunità fiscale, perché può, in qualche modo, pagare l’imposta di registro non più sul prezzo di vendita ma su un valore forfettario che è determinato dalla rendita catastale moltiplicato per un suo valore (mi sembra 100, 110 o 111, oppure 125 se seconda casa e così via).

A parte la formula matematica, che è una cosa semplice, devi sapere che, quando tu acquisti un immobile abitativo come privato effettivamente tu non paghi l’imposta di registro ordinaria e, quindi, il prezzo di vendita è moltiplicato per esempio il 9%, ma paghi un’imposta molto più bassa.

L’imposta è molto più bassa perché tu utilizzi come base imponibile non più il prezzo di vendita, ma utilizzi questo calcolo (preso dalla rendita del catasto).

In sostanza tu paghi molto meno come privato invece che come società.

Fatte queste due promesse, voglio ora prendere in considerazione, con te, i tre casi a cui ho fatto un accenno a inizio articolo, ossia

• l’acquisto di un immobile abitativo come privato,
• l’ acquisto di un immobile abitativo sempre come società semplice
• l’acquisto di un immobile abitativo come S.r.l.,

sapendo che tutti quanti presentano vantaggi e svantaggi.

Acquisto di immobile abitativo da privato

Nel caso di un acquisto abitativo uso privato il vantaggio forte che noi abbiamo è che, quando noi acquistiamo un immobile abitativo come persone fisiche, effettivamente non paghiamo l’imposta di registro ordinaria.

Ad esempio, in questo caso, il 9% per le seconde case, ma paghiamo un’imposta di registro più bassa.

Questo perché, è sempre il 9% l’aliquota dell’imposta di registro, però, la base imponibile non è più sul prezzo di vendita. La base imponibile è molto più bassa, perché è determinata da un calcolo che prevede, in qualche modo, un moltiplicatore per la rendita dell’immobile.

In sostanza, questa cosa serve proprio per diminuire l’imposta di registro che fisicamente paga il privato.

Quindi, se tu acquisti un immobile abitativo come privato, tu paghi un’imposta di registro più bassa proprio come opportunità riservata a questa categoria di soggetti privati persone fisiche.

C’è, però, uno svantaggio da tenere in considerazione.

Lo svantaggio è che tu, dovendo utilizzare i tuoi soldi personali del tuo conto corrente, lì sopra tu  avrai pagato tutte le imposte, i contributi possibili.

Ossia, se tu fai un acquisto come privato, lo fai, appunto, dopo aver pagato tutti i contributi e tutte le imposte (e questo vale sia per noi imprenditori sia, magari, anche per i dipendenti).

E questi sono i vantaggi e gli svantaggi del primo caso preso in considerazione.

Acquisto di immobile abitativo con Società Semplice

Passiamo ora ad analizzare il secondo caso, quello che prevede l’acquisto dell’immobile con la Società Semplice.

Partiamo subito con lo svantaggio.

Lo svantaggio che ha l’acquisto di un immobile con la società semplice è costituito dal fatto che perdi, in un certo senso, il bonus di pagare l’imposta di registro minore, perché devi pagare l’imposta di registro ordinaria.

Di conseguenza, devi moltiplicare, in questo caso, il 9% per il prezzo di vendita (o, comunque, di aggiudicazione dell’asta, a seconda della situazione) e, pertanto, non c’è nessun bonus, l’imposta di registro è quella ordinaria.

Il vantaggio che puoi avere acquistando attraverso una Società Semplice è che questa ti dà maggiore protezione patrimoniale, quindi, se tu hai un immobile all’interno della tua Società Semplice questa cosa, comunque, ti fa avere una maggiore protezione patrimoniale.

Attenzione però, non sto dicendo che tu, da quel momento in poi, potrai fare il delinquente e avere tutti i debiti del mondo, non ho detto questo.

Semplicemente, nel caso in cui tu dovessi avere dei debiti e in qualche modo qualcuno dovesse venire “a battere cassa” da te, ecco che tu non sarai obbligato a mettere all’asta la casa o, comunque, non ti pignoreranno la quota.

Sarai obbligato a vendere la tua quota nella Società Semplice che controlla l’immobile abitativo (e, quindi, probabilmente ad una persona a te collegata).

È ovvio che perderai, magari, il controllo della Società Semplice che detiene l’immobile, ma comunque non te la pignoreranno, perché tu sarai libero di venderla.

Perciò, se opti per un acquisto tramite società semplice tieni conto che una Società Semplice in sostanza ha una maggiore protezione patrimoniale rispetto a un privato (e, a dirti il vero, anche rispetto a una società S.r.l., perché se tu dovessi avere le quote di una S.r.l., queste quote te le potrebbero pignorare; ossia, in qualche modo, te le potrebbero prendere e rivendere al miglior offerente).

Ciò non può accadere con la Società Semplice.

Altro vantaggio che possono avere le società in generale riguarda il fatto che, quando tu hai un immobile all’interno della società semplice, tu puoi cedere le quote e, comunque, non è che ripaghi di nuovo l’imposta di registro in proporzione insomma al valore dell’immobile. Pertanto, una volta che tu l’hai pagata, sei a posto e puoi cedere le quote con più facilità.

Ti conviene acquistare il secondo immobili abitativo con la Società Semplice solo se vuoi avere una maggiore protezione patrimoniale. Cosa che è rara, ma che comunque può capitare.

Visti gli svantaggi e i vantaggi che ha una società semplice, passiamo ora al terzo caso.

Acquisto di immobile abitativo con S.r.l.

Direi che lo svantaggio è simile a quello che abbiamo visto inizialmente per la Società Semplice.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, anche se tu acquisti un immobile abitativo con la S.r.l., tu dovrai pagare l’imposta di registro ordinaria, quindi senza nessuno sconto.

Oltre a questo, c’è il problema che, se tu hai dei debiti, la quota che tu possiedi nella S.r.l. dove c’è l’immobile, volendo è pignorabile.

Quindi, se tu hai debiti personali, o sorgono debiti personali in futuro, ti possono anche pignorare la quota della S.r.l. .

Questa cosa per te rappresenterebbe un problema e, di questo, devi tener conto.

Qual è, però, il vantaggio che ha una S.r.l.?

Il vantaggio è che la S.r.l.,  che detiene o che acquista l’immobile abitativo, la S.r.l. diciamo holding  immobiliare, quando prende gli utili dalla S.r.l. figlia, non paga il 26% come fa il privato o come è obbligato a pagare la società semplice (o i soci della società semplice) ma paga 1,2%.

Provo a renderti il concetto di più facile comprensione.

Se tu prendi un immobile abitativo con la tua S.r.l. holding, ricordati che l’imposta di registro sarà ordinaria, ossia sarà quella più alta, perché non ci sono i bonus.

Però, è anche vero che, quando tu prendi gli utili dalla tua S.r.l. figlia, eviti di pagare il 26%, ma paghi 1,2%.

Se tu prendessi questi utili con la società semplice, allora tu dovresti pagare il 26%, se tu dovessi prendere questi utili come privato pagheresti, comunque, il 26%, ma con la S.r.l. holding tu non paghi questo 26%, ma paghi l’1,2%.

Ogni tipologia di situazione, come hai potuto vedere, presenta vantaggi e svantaggi.

Ovviamente la soluzione, la scelta dell’opzione migliore ce l’hai in mano tu

Io posso solo darti alcune informazioni, suggerimenti.

Prima di tutto, ricordati che questa opzione di pagare un’imposta di registro bassa ce l’hanno solo gli immobili abitativi, quindi, potresti valutare tu, come imprenditore, di prendere immobili abitativi (esempio una qualsiasi abitazione all’asta o meno) come privato.

Mentre per tutte le altre tipologie di immobili potresti, magari, valutare di acquistarli come S.r.l., se vuoi utilizzare gli utili della S.r.l. figlia, oppure come società semplice, se per caso vuoi avere una maggiore protezione demaniale in generale.

Pertanto, se tu rientri nella casistica che deve acquistare solo un immobile abitativo, ecco che potresti valutare di prendere questa cosa come privato, però, è anche vero che non possiamo avere in qualche modo i benefici fiscali di protezione fiscale di tutte e tre le categorie.

Se tu sei un imprenditore che, in qualche modo, preferisce risparmiare sull’imposta di registro, tu di fatto andrai verso l’acquisto dell’immobile abitativo come privato. Se, invece, tu vuoi proteggere l’immobile abitativo per qualsiasi motivo, allora potrebbe essere più comodo acquistare con una Società Semplice.

Ovviamente, se tu vuoi utilizzare, invece, gli utili della S.r.l. figlia per acquistare l’immobile, allora ti converrà utilizzare una S.r.l. .

L’immobile strumentale aiuta la costituzione di una holding

Per quanto riguarda gli immobili strumentali, ad esempio uffici, capannoni e così via, ecco che, questi, in teoria potrebbero essere già pagati direttamente anche dalla tua società holding, perché tanto come privato non avresti il bonus fiscale sull’imposta di registro che hanno gli immobili abitativi.

La convenienza sta sempre bene in tutti e tre i casi; quindi, la verità sta sempre un po’ dove è più comodo per te al momento in base ai tuoi obiettivi. Sapendo che, quando un immobile è strumentale, allora hai un maggior vantaggio per l’acquisto tramite una holding.

Ritornando al caso del mio cliente, lui e la moglie sono riusciti a creare, in 2/3 anni, una buona situazione e il loro desiderio era quello di avere una maggiore protezione patrimoniale.

Hanno preferito, in sostanza, prendere questo immobile abitativo con la Società Semplice proprio per una questione di protezione patrimoniale perché c’erano in ballo cifre sostanziose ed hanno voluto cercare una maggiore protezione.

Conclusioni

Grazie a questo articolo ora sai quali tipi di acquisto puoi effettuare su un immobile ad uso abitativo, quali sono i vantaggi, quali gli svantaggi, in modo da poter applicare quello più adatto alla tua situazione.