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Ciao, ti do il benvenuto in questo nuovo articolo del blog di Efficacia Fiscale per approfondire uno dei tanti motivi per cui è meglio avere l’oggetto sociale allargato (tra cui, appunto, il perché devi avere anche l’attività di locazione di immobili).
In questo articolo ti mostrerò come puoi tagliare il carico fiscale inserendo la locazione di immobili nell’oggetto sociale.
In sostanza vedremo come costituire una società immobiliare S.r.l. per la gestione di affitti.
Cosa che puoi inserire anche se magari ti occupi di tutt’altro, ed il business delle locazioni immobiliari è distante anni luce dalla tua idea imprenditoriale.
Ovviamente non è detto che la tua S.r.l., adesso o quando verrà costituita, abbia i fondi per acquistare immobili da locare.
Nessuno di noi ha la sfera di cristallo, ma ricordati che uno dei miei obbiettivi, da commercialista imprenditore, che lavora gomito a gomito con gli imprenditori, è quello di aiutarti a guadagnare sempre più soldi con la tua S.r.l., grazie al risparmio di imposte e contributi, grazie alla procedura della Contabilità Controllata mensile, soldi che potresti investire in qualcosa che, ora come ora, magari ti sembra fantascienza.
Come, ad esempio, la gestione di un immobile, appunto.
A questo punto risolverai il problema di investire delle risorse ma c’è un ma… “Ma i costi inerenti l’immobile sono deducibili?” La risposta è “SI”, ma solo se sarai stato fiscalmente accorto.
Prima di addentrarti nella lettura e comprendere come tagliare il carico fiscale grazie alla locazione di immobili consentimi un po’ di marketing 😉
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Ti ho già chiesto se sei pronto a risparmiare imposte grazie alla società immobiliare?
Allora, bando alle ciance and let’s go…
Caro imprenditore, ti do il benvenuto in questo nuovo podcast del blog di Efficacia Fiscale il blog con le soluzioni fiscali specifiche per tutti gli imprenditori che hanno una S.r.l. o che ne vogliono aprire una nuova.
Oggi ti mostrerò perché è importante avere una S.r.l. con all’interno l’attività che riguarda gli immobili in generale.
Perché e costituire una società immobiliare SRL per la gestione di affitti, sono l’oggetto di questo podcast.
Quando parlo di attività di immobili mi riferisco sia all’acquisto e alla vendita di immobili, sia all’acquisto e alla ristrutturazione per, poi, effettuare la rivendita, oppure per effettuare la rivendita degli immobili o anche per la loro gestione e locazione.
Successivamente, durante il podcast, ti mostrerò il perché.
Infatti, bisogna prima comprendere come si scarica il costo di un immobile in contabilità. Domanda che spesso mi viene posta da vari imprenditori interessati alla società immobiliare.
Durante le consulenze noto che, nel momento in cui l’imprenditore incomincia ad accumulare utili, valuta l’eventuale acquisto di immobili per, poi, scaricarsi il costo.
È importante, a questo punto, comprendere come si scarica un immobile.
Per capire questa cosa dobbiamo fare ancora un piccolo passo indietro.
Ti mostro questo aspetto contabile attraverso un piccolo esempio: se hai una matita, acquistata nel 2021 e la utilizzi in un unico anno d’imposta, quindi esattamente nel 2021, per svolgere il tuo business, la registrazione della fattura avverrà nell’anno 2021 in quanto il costo è riferito a quell’anno.
Se, invece, per qualche motivo la matita rimane all’interno della tua azienda, in quanto non è stata interamente consumata, ecco che essa viene considerata come rimanenza finale.
Dunque, alla fine dell’anno, riporterai un ricavo pari al costo sostenuto.
Perciò, con la rimanenza non fai altro che rinviare il costo agli anni successivi.
Tutto questo, perché il costo verrà riportato nel momento effettivo in cui la matita verrà consumata.
Mentre, dall’altro lato, possiamo avere altre tipologie di beni come, ad esempio, una sedia.
Nel momento in cui viene acquistata una sedia, generalmente questa non viene utilizzata un solo anno, bensì 2, 3 o 4 anni e, di conseguenza, quel costo non è di competenza di un solo anno, ma di più anni.
Occorrerà per questo ammortizzare quel bene.
L’ammortamento non è niente di particolare, semplicemente posizioni un “pezzettino” di costo nel bilancio della S.r.l. ogni anno, per tutta la durata di vita che può avere la sedia nel tuo business.
Questo meccanismo viene applicato su tutti i beni strumentali che hanno una durata di più anni e riguarda anche gli immobili.
Ora andiamo un po’ più in profondità.
Quando abbiamo una S.r.l. il discorso di avere un immobile rientra in 3 diverse categorie:
Ovviamente bisogna anche comprendere come è avvenuto l’acquisto dell’immobile.
Anche qui abbiamo 3 tipologie di gestione fiscale.
Hanno tutte ragione di esistere ed è bene conoscerle.
1) L’immobile merce
Il primo metodo con il quale tu puoi gestire fiscalmente l’immobile riguarda l’immobile merce, ossia tratti l’immobile come se fosse l’acquisto di un bene che, poi, verrà rivenduto, quindi verrà inserito come acquisto.
Nel caso la vendita non verrà effettuata, sarà una rimanenza finale, pertanto il costo verrà annullato.
Solo nell’anno in cui verrà effettuata la vendita avrai un ricavo, il tuo costo verrà messo in contabilità e, inoltre, il tuo margine sarà inserito nell’anno di vendita dell’immobile in quanto, per competenza, i ricavi e i costi devono essere messi insieme e nell’anno in cui si realizza la vendita del bene.
Di conseguenza, in questo caso avremo l’acquisto di un bene per, poi, essere rivenduto.
Non sussiste nessun problema se questa tipologia di attività viene svolta una sola volta, ma se la tua S.r.l. la svolge ripetutamente come lavoro, ecco che può essere considerata, secondo me, come ragione di ampliamento dell’oggetto sociale, in quanto diventa un’attività ordinaria presente nella tua società.
Pertanto, bisogna fare in modo di avere nell’oggetto sociale l’attività di acquisto e di rivendita di immobili (cosa che comporta spendere tempo e denaro presso un notaio)
2) L’immobile strumentale
La seconda tipologia riguarda gli immobili strumentali e, come dice la parola stessa, riguarda l’acquisto di un immobile che verrà utilizzato nell’attività della tua S.r.l. per più anni.
Prova a pensare: se acquisti un immobile che utilizzerai per l’attività della tua società, attività che può essere uno studio commerciale, di consulenza, e tale immobile viene utilizzato come ufficio oppure come edificio dove verranno messi macchinari, ecco che, questo immobile, diventa strumentale per la tua attività.
Ovviamente il costo dell’immobile dovrà essere spalmato in più anni utilizzando la tecnica dell’ammortamento, in quanto quel bene rilascia un’utilità su più anni.
Quando tu acquisti un bene per metterlo a servizio del tuo business come ufficio, o come capannone, hai 30 anni di ammortamento.
Come si può notare è un tempo bello lungo.
Dunque, la seconda categoria riguarda l’immobile strumentale acquistato proprio per il tuo business.
3) L’immobile patrimonio
L’ultima tipologia è quella a cui bisogna stare più attenti.
Riguarda l’immobile patrimonio.
Tu, come S.r.l., svolgendo una certa attività economica, acquisti un immobile solo per patrimonializzare la tua azienda (ossia lo fai come investimento).
Essa non ha nulla a che fare né con l’acquisto e la rivendita come se fosse un bene merce, né con l’immobile strumentale acquistato per la tua attività.
In quest’ultimo caso ci sono delle regole fiscali che, purtroppo, limitano l’efficacia fiscale.
Sono di 3 tipologie e, secondo me, la più importante è la seconda e la terza.
a) Immobile patrimonio: il primo limite all’Efficacia Fiscale, limite di deducibilità delle spese ordinarie dell’immobile pari al 15% del canone di locazione
Intanto partiamo con il primo limite.
Hai una S.r.l. e, trovando un’offerta all’asta, decidi di acquistare un immobile perchè ha un prezzo molto basso.
Se quest’immobile non lo utilizzi come acquisto e rivendita avendo anche l’oggetto sociale ampliato, ossia per svolgere questa attività di compravendita di immobili, e magari non può essere neanche utilizzato nell’esercizio della tua attività d’impresa, avrai, purtroppo, un problema fiscale.
Questo perché il Fisco vuole che, se tu affitti un immobile patrimonio, le spese di manutenzione ordinaria, spese di gestione dell’immobile, ad esempio le spese condominiali, possano essere al massimo il 15% del canone annuale (quindi se non affitti l’immobile non ti puoi scaricare le spese di gestione ordinaria dell’immobile).
Questo, ovviamente, può essere un problema.
Se acquisti un immobile e decidi di darlo in affitto senza sostenere spese condominiali o, magari, senza affrontare spese di manutenzione, non sussiste nessun problema in quanto fiscalmente non perdi nulla, appunto perché non hai spese di manutenzione da scaricare.
Ma, se l’affitto di locazione è, ad esempio, pari a 10.000,00 € l’anno, le spese di gestione e manutenzione fiscalmente deducibili sono di 1.500,00 €.
Forse non farai mai delle spese di manutenzione ogni anno, però, riflettendo, se si affitta un immobile a 10.000,00 € e si riesce a scaricare soltanto un importo pari a 1.500,00 € di spese di manutenzione ordinaria, sicuramente questa non è una cosa troppo favorevole.
Rischi di perdere efficacia fiscale, in quanto ti puoi scaricare meno costi delle spese di manutenzioni ordinarie.
Se ti stai chiedendo come sia possibile scaricare i costi riferiti alle spese straordinarie o come sono trattate a livello contabile, sappi che tali spese, ossia quelle manutenzioni che servono a dare maggior vita all’immobile, vanno ad incrementare il costo dell’immobile e, di conseguenza, vanno ad aumentare l’ammortamento.
Le spese di manutenzione ordinaria, come ad esempio l’imbiancatura, e le spese di gestione possono, invece, essere dedotte per un massimo del 15% del valore del canone annuale.
Caratteristiche che limita l’efficacia fiscale.
b) Immobile patrimonio: il secondo limite all’Efficacia Fiscale, se l’immobile acquistato non lo riesci a mettere in affitto, le spese di gestione ordinarie sono indeducibili e dovrai aumentare il reddito pari alla rendita catastale
Poi, c’è il secondo caso che, a mio parere, è un po’ più rilevante e fa perdere maggiore efficacia fiscale.
Premetto che queste regole, ossia come gestire un immobile a livello fiscale nella tua S.r.l., non sono inventate da me, ma sono regole riportate dall’art. 90 del TUIR (testo unico imposte sul reddito), il quale va a definire come trattare a livello fiscale gli immobili patrimonio.
Torniamo a noi.
Il secondo caso si presenta nel momento in cui tu hai un immobile patrimonio acquistato con la tua società.
Ovviamente, non è che appena acquistato, di fatto, si abbia già l’inquilino (anche se può capitare).
Ma, nella norma, nell’arco di cinque anni può capitare che l’immobile non venga affittato subito, oppure che occorra aspettare un po’ di tempo, mesi o magari anche anni, come può succedere che, l’inquilino che si ha all’interno, non resti per tutta la vita e, dal momento in cui vada via, al momento in cui si trovi un nuovo inquilino passi del tempo.
Ecco, in questo caso il problema è che, se tu hai un immobile patrimonio ma non possiedi nessun contratto di locazione, su tale immobile lo Stato non dà la possibilità di scaricare costi di manutenzione ordinaria.
Quindi, anche se vengono affrontate delle spese di manutenzione ordinaria non c’è la possibilità di scaricare le spese perché l’immobile non è affittato e, di conseguenza, si perde l’efficacia fiscale.
Ma non solo. C’è un altro piccolo problema, nel caso in cui non affitti l’immobile patrimoniale, che riguarda anche le persone fisiche.
Si deve incrementare il reddito pari alla rendita catastale che ha l’immobile.
Premetto che la rendita catastale è una cifra irrisoria (veramente piccola rispetto al danno delle maggiori imposte), ma quello che preme di più è che si va a perdere molta più efficacia fiscale perché, oltre a non scaricare le spese di manutenzione ordinaria, devi dichiarare un piccolo reddito pari alla rendita catastale.
Ricapitolando: quando ti trovi in una situazione dove acquisti un immobile definito patrimonio, ossia che non ha nulla a che fare con l’attività economica, e non vi è un contratto di locazione, non puoi scaricare le spese di gestione, le spese di manutenzione ordinaria e, inoltre, dovrai dichiarare nel reddito un importo in più pari alla rendita catastale di quell’immobile.
c) Immobile patrimonio: il terzo limite all’Efficacia Fiscale, se l’immobile acquistato è considerato un immobile patrimoniale, allora NON puoi dedurre fiscalmente l’ammortamento annuale
Forse questa parte non l’ho descritta al meglio all’interno del podcast, ma il concetto principale da sapere è che se tu hai un immobile all’interno della tua S.r.l. e questo immobile è considerato come un bene patrimoniale, allora l’ammortamento è indeducibile.
Ossia il costo dell’immobile (ammortizzato su più anni) viene inserito nel bilancio della S.r.l. regolarmente, ma a livello fiscale NON viene considerato.
Questo significa che ci paghi le imposte, anche se in bilancio tu hai un costo. In questo caso si dice che il costo è fiscalmente indeducibile.
Il tutto comporta che tu puoi benissimo acquistare un immobile con gli utili della S.r.l., ma poi questo acquisto NON ti va a diminuire il reddito, neanche nel corso degli anni.
Così facendo, perdi efficacia fiscale, cosa che puoi evitare semplicemente inserendo nell’oggetto sociale la locazione di immobili.
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Questa è la lezione che mi preme dare in questo podcast.
Se hai una S.r.l. che svolge una certa attività economica e acquisti un immobile che non ha nulla a che fare con la tua attività d’impresa, e lo fai solo per una questione di investimento perché, magari, capita un’opportunità, sappi che, se questo immobile resterà sfitto, verranno pagate più imposte aumentando il carico fiscale della S.r.l. (per questo motivo ti consiglio di inserire sempre nell’oggetto sociale della tua S.r.l. l’attività di locazione di immobili).
Ma, questa cosa puoi migliorarla con un poco di accortezza fiscale.
Dico questo perché, come si può vedere già dal titolo di questo podcast, la soluzione a quello che è stato elencato fino ad ora, è di inserire, nell’oggetto sociale della tua S.r.l., la gestione di immobili, intendendo non solo l’affitto di beni propri e anche di terzi, ma anche la costruzione e la rivendita oppure l’acquisto e la vendita.
Questo perché, nel momento in cui hai una S.r.l. che svolge una propria attività, magari fai il web marketer, ed hai una S.r.l. ordinaria dove nell’oggetto sociale puoi inserire altre attività economiche, potrai considerare anche l’attività di locazione di immobili e compravendita di immobili con gli utili della società.
All’inizio di sicuro non è facile affittare gli immobili, è difficile svolgere l’attività di locazione, ma attraverso questa specifica clausola inserita nell’oggetto sociale, i costi ordinari, di manutenzione ordinaria e i costi di gestione li puoi effettivamente dedurre regolarmente dal reddito (oltre che poter avere l’ammortamento riconosciuto anche ai fini fiscali), cosa che, ovviamente, non potresti fare in mancanza di tale clausola.
In quest’ultimo caso (ossia se non inserisci nell’oggetto sociale l’affitto di immobili), infatti, l’immobile della S.r.l. risultava un immobile patrimonio dove non puoi scaricare i costi di manutenzione ordinaria e di ammortamento fino a quando non si fosse instaurato un contratto di locazione.
In questo caso devi stare attenti in quanto se l’affitto avesse avuto un prezzo troppo basso non sarebbe stato sufficiente il 15% del valore annuale per coprire tutte le spese di manutenzione ordinaria e di gestione.
Non è che diventi subito ricco con questa strategia fiscale, ma come commercialista ho imparato, e ho potuto notare, il ripetersi di queste situazioni nel momento in cui gli imprenditori accumulano soldi nel corso della propria vita imprenditoriale e fanno investimenti grazie a delle opportunità di mercato e all’accumularsi di utili.
Dunque, siccome sono situazioni che possono capitare anche a te, meglio essere fiscalmente intelligente ed inserire questa attività nell’oggetto sociale nel momento in cui vai a costituire la tua nuova S.r.l. (per poi tagliare il carico fiscale).
Oggi, per esempio, ho fatto due consulenze con due ottimi imprenditori che fatturano molto bene e, proprio per questo motivo, avendo anche utili alti, stanno valutando di acquistare immobili.
Il mio consiglio è quello di verificare se nell’oggetto sociale della loro società ci sia presente anche l’attività di locazione di immobili, in quanto questa clausola permette di evitare di avere ammortamenti indeducibili se l’immobile non viene affittato e, anche nel momento in cui vi è un contratto di locazione, evitare il problema di non poter scaricare le spese nel limite del 15% del canone annuale.
Prima di chiudere questo argomento, butto lì delle piccole informazioni che mi vengono in mente.
Se hai una S.r.l. semplificata potenzialmente puoi effettuare solo una sola specifica attività (è previsto per legge che una S.r.l. semplificata può avere solo un’attività economica nell’oggetto sociale), quindi, non puoi aggiungere all’attività principale l’attività di locazione di immobili.
Solo con la S.r.l. ordinaria puoi svolgere più attività, pertanto, potrai svolgere la tua attività principale e ad essa affiancare l’attività di locazione di immobili.
Ricordati anche che nel momento in cui costituisci una S.r.l. ordinaria, conviene ampliare tale attività e perciò inserire tutte le diverse attività che riguardano gli immobili.
Ovvio che con la probabilità futura di effettuare l’attività di locazione di immobili che verranno acquistati con gli utili della società, ti consiglio di inserire anche l’attività di acquisto e vendita di immobili e l’attività di acquisto e vendita con la ristrutturazione.
Questo ti permette di gestire in maniera diversa anche il trattamento fiscale di tali beni.
Prima di andare alle conclusioni ti condivido quest’ultimo pensiero.
Queste accortezze, che sto imparando a conoscere stando a contatto con gli imprenditori durante le consulenze, non ti fanno risparmiare chissà quante imposte, ma sicuramente ti permettono di gestire meglio l’aspetto fiscale utilizzando una S.r.l. .
Ovvio che se fai sbagli per un anno avrai un peso minore, mentre se si commettono errori fiscali per più anni, ad esempio 10 anni, nell’arco di questi anni puoi perdere un quantitativo molto importante di imposte e contributi, che invece avresti potuto risparmiare con un po’ di accortezza fiscale in più.
Quindi l’efficacia fiscale molte volte non vuol dire sempre avere un super trucco che ti permette di tagliare il 20% di imposta subito, ma rientra anche nell’applicare tutte quelle piccole accortezze fiscali che la legge mette a disposizione della S.r.l. per gestire al meglio i costi evitando l’eccesso di sprechi di imposte da versare allo Stato.
Quello illustrato fin ad ora è un piccolo “trucco” segreto che ho imparato stando a contatto con imprenditori, ma è già da vari anni che sto studiando e scrivendo articoli fiscali specifici per tutti gli imprenditori che hanno un S.r.l., in modo che questi possano ridurre le imposte e i contributi utilizzando la legge specifica per tali società.
Non c’è solo questo strumento, ce ne sono tanti altri.
Se vuoi ti invito ad andare sul mio blog www.efficaciafiscale.com dove troverai un manuale che potrai scaricare completamente in modo gratuito dove, all’interno, troverai una check-list con oltre 94 strumenti di efficacia fiscale che puoi utilizzare grazie alla tua S.r.l. .
Appena scaricherai questo manuale saprai le principali novità fiscali che ti consentiranno di ridurre il tuo carico tributario come imprenditore.
Se vorrai maggiori informazioni nell’ambito della gestione del carico fiscale della tua società potrai andare sul mio blog dove troverai tutte le indicazioni di cui avrai bisogno per lavorare ad un livello successivo insieme a me.
Ovvero se vorrai fare una consulenza con me, o semplicemente acquistare il libro di Efficacia Fiscale per poter avere maggiori informazioni fiscali in modo da ridurre appunto il carico tributario complessivo.
Detto questo ti ringrazio per l’attenzione.
A presto.
Grazie alle informazioni contenute in questa circolare ora sai che, se hai l’attività di locazione di immobili nell’oggetto sociale della S.r.l., puoi tagliare il carico fiscale dell’imprenditore.
Ciao e ben ritrovato sul blog di Efficacia Fiscale! Anche oggi siamo pronti ad affronate…
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